DOS FATOS

Tendo em vista o falecimento de sua mãe Joana , em 22/08/1996, e de seu irmão Nome, em 24/08/1996, a requerente foi nomeada inventariante no processo de Inventário dos bens deixados por ambos (processo 0828610-78.1996.8.26.0100), cuja tramitação se deu perante a 1a Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca de São Paulo, SP.

Não tendo experiência na administração de imóveis e alugueis, a requerente, em 28 de agosto de 1996, como inventariante, outorgou duas procurações à requerida (docs. 02), para que esta realizasse a administração dos bens de ambos os Espólios.

A administração consistia em promover a arrecadação dos alugueis, pagamento de tributos sobre os imóveis e sobre a renda auferida, ajustar e rescindir contratos com inquilinos e cuidar dos depósitos dados em garantia para as respectivas locações.

Alguns anos depois, especificamente em 22 de novembro de 2001, a requerente outorgou nova procuração à requerida, para que esta também passasse a administrar outros imóveis de sua propriedade (doc. 02).

Apesar de ter efetuado a referida contratação para melhor administração dos frutos de tais bens, a prestação de contas e o repasse dos alugueis recebidos pela requerida em função da administração dos imóveis, sempre foi feita com certo atraso.

A princípio tais atrasos não chamavam muito a atenção da requerente, mas novos fatos fizeram com que a mesma passasse a observar os trabalhos da requerida com mais cuidado.

Chamou a atenção da requerente, mais especificamente em março de 2015, a informação de que seu contador ao elaborar sua Declaração de Imposto de Renda, verificou que haviam diversos DARF ́s não quitados pela requerida, assim como da existência de débitos de IPTU destes imóveis.

Apenas para ilustrar, a requerente recebeu Notificações de cobrança da Prefeitura Municipal de São Paulo (doc. 09), cobrando-a sobre supostos débitos dos imóveis administrados pela requerida, ocasião em que realizou um levantamento dos débitos e tomou conhecimento de que também o Imposto Predial (IPTU) dos imóveis, apesar de descontado na ocasião do repasse dos alugueis (docs. 03/08), não vinha sendo pagos, como comprova a documentação anexa (doc. 10).

Assim, apesar das reiteradas investidas da requerente e seus patronos na tentativa de obter a devolução dos depósitos em garantia e o pagamento do IPTU em aberto, até a presente data a requerida não apresentou nenhuma manifestação neste sentido, não restando, portanto, alternativa à requerente, senão ajuizar a presente Ação.

DA NECESSIDADE DE RESSARCIMENTO DE DANOS EXPERIMENTADOS

Conforme demonstrado nas linhas antecedentes, por muitos anos a requerida vinha administrando os bens que a requerente era inventariante por conta do falecimento de sua mãe e de seu irmão, bem como os de sua propriedade. A lista dos bens administrados era a seguinte:

1) PRÉDIO NA Endereço, COM 22

APARTAMENTOS;

2) IMÓVEL NA EndereçoCEP 00000-000- SÃO PAULO -SP;

3) IMÓVEL NA Endereço(ENDEREÇO P/ CORRESPONDÊNCIA), RUA

INAJATUBA, 68 -CEP 00000-000, – SÃO PAULO – SP;

4) IMÓVEL NA Endereço

– CEP 00000-000- SÃO PAULO – SP;

5) IMÓVEL NA EndereçoCEP 00000-000- SÃO PAULO – SP; 6) IMÓVEL NA EndereçoCEP 00000-000- SÃO PAULO – SP; 7) IMÓVEL NA EndereçoCEP 00000-000- SÃO PAULO – SP; 8) IMÓVEL NA EndereçoCEP. 00000-000- SÃO PAULO -SP; 9) IMÓVEL NA EndereçoCEP. 00000-000- SÃO PAULO – SP;

10) IMÓVEL NA Endereço

11) IMÓVEL NA EndereçoCEP. 00000-000- SÃO PAUILO – SP.

Ocorre que a requerente perdeu totalmente a confiança depositada na administradora, motivo pelo qual, em 11/03/2015, enviou Notificação (doc. 12), informando à requerida a sua intenção em revogar as procurações outorgadas e a falta de interesse na continuidade dos serviços de administração dos imóveis.

Com relação às procurações outorgadas pelos Espólios (docs. 02), importante esclarecer que, logo após o envio desta Notificação, o Inventário dos bens deixados por ambos os de cujus , processo 0828610-78.1996.8.26.0100, em trâmite perante a 1a Vara da

Família e Sucessões do Foro Central da Comarca de São Paulo, SP, teve a partilha homologada pelo Juízo, com sentença transitada em julgado em 20/05/2015 (doc. 17), motivo pelo qual, de qualquer modo, as mesmas perderam sua eficácia e validade.

Após o encerramento do contrato de administração de imóveis, a autora tomou ciência acerca da existência de débitos de IPTU inscritos em Dívida Ativa dos imóveis localizados na Endereço( R$ 00.000,00(2014) + R$ 00.000,00(2015) , na Endereço( R$ 00.000,00(2011 e 2013) + R$ 00.000,00(2015) e na Endereço( R$ 00.000,00(2014) + R$ 00.000,00(2015) . Isso após ter recebido Notificações de cobrança da Prefeitura Municipal de São Paulo (doc. 09).

Pelos documentos obtidos junto ao site da Prefeitura Municipal de São Paulo (docs. 10), a dívida relativa ao IPTU dos imóveis de propriedade da autora e administrados pela requerida somam o montante de R$ 00.000,00(sessenta e seis mil, novecentos e noventa e três reais e vinte e seis centavos).

É inconteste Exa., que a requerida possuía com a autora a obrigação de administrar os imóveis listados nesta ação, repassando à primeira os alugueis depois de deduzidas as despesas, inclusive aquelas de IPTU.

Conforme se verifica pelos documentos anexos (docs. 03/08), a requerida sempre efetuou os descontos da requerente, mas deixou de efetuar o pagamento do IPTU dos imóveis Endereço(R$ 00.000,00 (2014) + R$ 00.000,00(2015), na Endereço(R$ 00.000,00 (2011 e 2013) + R$ 00.000,00(2015) e na

Endereço(R$ 00.000,00 (2014) + R$ 00.000,00(2015), conforme demonstram os documentos anexos (docs. 10).

Desse modo, no exercício do múnus de mandatário , era dever da administradora ré em zelar pelos negócios da autora, como aliás preconiza o artigo 653 1 do Código Civil.

Nesta condição, a ré estava contratualmente responsável pelos atos praticados em nome da autora e, principalmente, responsável perante esta pelos atos praticados que poderiam lhe ser lesivos. Deveria ter cumprido sua obrigação de zelar pela incolumidade dos bens colocados sob sua guarda.

Assim, competia à requerida, considerando que os valores de IPTU foram descontados pela requerida daquilo que era devido à requerente (docs. 03/08), promover a regular quitação dos tributos no momento correto, nos respectivos vencimentos.

Ao contrário disso, o que se viu, foi a requerida promover o abatimento dos valores que autora tinha a receber, sem que, em contrapartida, efetuasse os pagamentos perante a Prefeitura do Município de São Paulo/SP.

Em razão da postura adotada pela requerida, a autora acumulou considerável débito de IPTU perante a Prefeitura, correndo o risco, até mesmo de ter aquele débito inscrito em Dívida Ativa e ser acionada judicialmente mediante Execuções Fiscais.

Por este motivo, a autora procurou a Prefeitura Municipal para efetuar o pagamento/parcelamento dos valores de IPTU em aberto (docs. 11), de maneira que a mesma deverá ser ressarcida do prejuízo experimentado.

Dessa maneira, por não haver adimplido o que se comprometeu com a autora e ter lhe causado prejuízo, deverá a ré ressarcir a autora em decorrência de sua negligência e omissão, de acordo com o que determina o artigo 667 2 do Código Civil.

Confira-se, neste sentido, julgado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“MANDATO.

COBRANÇA. ADMINISTRADORA. MÁ ADMINISTRAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO.

O ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS QUE NEGLIGENCIA NO CUMPRIMENTO DO MANDATO, CAUSANDO PREJUÍZO AO LOCADOR, RESPONDE PELO DANO CAUSADO, conforme inteligência do art. 1300 do Código Civil de 1.916 (art. 667 do atual). Sentença Mantida. Recurso improvido”

2 Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a

indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

§ 1o Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.

§ 2o Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.

§ 3o Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido

(Ext. 2a TSAC – 2a Câmara – Apelação com revisão nº 673.734-0/6 – Rel. Juiz Felipe Ferreira -. 31/01/2005) – (grifamos).

Portanto, deverá a administradora ré ser condenada no ressarcimento da quantia que autora despendeu para regularizar os débitos de IPTU perante a Prefeitura do Município, no montante de R$ 00.000,00, nos moldes do artigo 667 do Código Civil, haja vista que, embora efetuasse a retenção daqueles valores por ocasião do pagamento do aluguel, deixava de efetuar a quitação no momento oportuno.

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES DEPOSITADOS EM CAUÇÃO PELOS LOCATÁRIOS COMO GARANTIA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO – ART. 38

DA LEI Nº 8.245/1991.

A Lei do inquilinato, na forma do seu artigo 38, prevê que o locatário deposite o valor correspondente a três meses de aluguel em uma caderneta de poupança.

Conforme se verifica do teor de Notificação Extrajudicial endereça à ré (doc. 12), a requerente solicitou a entrega de todos os contratos e documentos relativos aos imóveis administrados pela requerida, com a entrega de todos os comprovantes de pagamentos de impostos, condomínios, rateios e demais documentos relativos à sua administração, bem como a devolução dos valores depositados pelos locatários a título de caução dos contratos de locação, com a devida correção até a sua entrega.

Neste aspecto, os imóveis que possuem valores depositados em conta-poupança pelos locatários à título de caução, são os abaixo indicados:

DATA DE INÍCIO DO

VALOR DO CONTRATO E ENDEREÇO DOS IMÓVEIS

DEPÓSITO DEPÓSITO Endereço – Apto. A 04/10/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 01 01/09/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 02 10/09/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 2A 07/05/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 3 08/09/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 4 10/03/2014 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 4A 11/07/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 5 01/10/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 5A 01/09/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 6 01/04/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 6A 10/08/2014 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 7A 11/01/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 8A 11/10/2012 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 9 07/07/2015 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 9A 25/03/2015 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 10 13/02/2013 R$ 00.000,00 Endereço- Apto. 10A 09/10/2013 R$ 00.000,00 Endereço01/05/2014 R$ 00.000,00 Endereço01/09/2014 R$ 00.000,00 Endereço01/07/2014 R$ 00.000,00 Endereço01/07/2014 R$ 00.000,00 Endereço01/08/2014 R$ 00.000,00 Endereço11/11/2014 R$ 00.000,00

VALOR TOTAL DE R$ 00.000,00

DEPÓSITOS

Contudo, a requerida simplesmente ignorou tal Notificação, quedando-se inerte e continuando na administração dos imóveis à revelia da requerente.

Por este motivo, a requerente enviou ainda outras duas Notificações, em 04/05/2015, recebida pela requerida na mesma data (docs. 13) e 07/05/2015, recebida pela requerida em 08/05/2015 (doc. 14), reiterando os termos da primeira Notificação enviada, as quais também não recebeu nenhuma resposta.

Assim, ignorando totalmente as Notificações enviadas pela requerente, a requerida continuou a administrar os imóveis e, em 30/06/2015, enviou a última “Prestação de Contas” relativa àquele mês (doc. 08).

Neste

documento, verifica-se absurdamente a realização de descontos não autorizados pela requerente, relativos a supostos honorários advocatícios devidos ao Dr. Nome, representante legal da requerida no processo de Inventário dos bens deixados pelo falecimento Nomede Lourdes Leite Ferreira da Rocha, sua mãe falecida em 22/08/1996 e de Nome, seu irmão falecido em 24/08/1996 (R$ 00.000,00), além de supostos honorários devidos em Ação de Despejo (R$ 00.000,00).

Ocorre que, além do fato destes descontos não terem sido autorizados , referem-se a processos judiciais que até então, eram patrocinados pelo Dr. Nome, ou seja, a requerida utilizou-se de valores recebidos em função da administração indevida realizada nos imóveis que já não era mais representante, para pagamento de supostos honorários advocatícios relativos a processos judiciais promovidos por advogado que também é o representante legal da empresa requerida .

Assim, a requerida englobou assuntos distintos em uma mesma situação, confundindo numa a pessoa jurídica administradora dos imóveis (requerida) e a pessoa física do procurador legal que patrocinava alguns processos para a requerente, o que é inadmissível.

De qualquer forma, tais valores provenientes de DEPÓSITOS REALIZADOS EM CAUÇÃO devem ser ressarcidos pela requerida à autora, pelo que se requer .

Diante disso e da rescisão, em março de 2015, do Contrato de administração de bens, em 30/06/2015, a própria requerente enviou notificação a todos os seus inquilinos (docs. 15), informando que a requerida não mais era responsável pelo recebimento dos respectivos alugueis, indicando sua conta pessoal para realização dos pagamentos referentes ao mês de julho de 2015, uma vez que tomou conhecimento de que a requerida já havia enviado os novos boletos para pagamento, relativos àquele mês.

Excelência, cerca de 50% dos inquilinos, mesmo tendo sido notificados de que a requerida não era mais responsável pelos recebimentos dos alugueis, acabaram efetuando o pagamento dos boletos enviados pela mesma, referentes ao mês de julho e que não foram repassados à requerida até a presente data!

Ato contínuo, em 06/07/2015, os atuais patronos da requerente e subscritores da presente Ação, enviaram Notificação Extrajudicial à requerida (doc. 16), reiterando os termos das Notificações anteriores enviadas diretamente pela própria requerente, a qual, foi devidamente recebida pela Sra. Natalia Costa.

Todavia, mesmo assim a requerida não devolveu os valores depositados pelos locatários a título de caução e os alugueis de julho/2015 recebidos indevidamente de 50% de seus inquilinos, tampouco quitou as dívidas relativas ao IPTU.

Em vez disso, a requerida enviou telegrama à requerente, em 17/07/2015 (doc. 18), informando que a mesma encontrava-se devedora de um valor de R$ 00.000,00, da qual foi apresentada a devida Contranotificação (doc. 19), refutando os cálculos indicados, uma vez que não houve apresentação de nenhuma prestação de contas à requerente, com a entrega da documentação requerida, ou seja, com os comprovantes de pagamentos de impostos, condomínios, rateios e demais documentos relativos a administração.

No entanto, a requerida passou então a adotar a posição de se recusar a receber toda e qualquer Notificação enviada pela requerente ou por seus patronos, como se verifica no documento anexo (doc. 19).

Diante de tais fatos, em 24/07/2015, a requerida outorgou poderes de administração para outra empresa e informou a todos os inquilinos quanto a nova administração.

Contudo, até a presente a requerida não devolveu qualquer valor à requerente.

Deste modo, deverá ser determinada à requerida, a devolução dos valores depositados pelos locatários a título de CAUÇÃO dos contratos de locação (R$ 00.000,00), com a devida correção pela poupança até a sua entrega.

DA TUTELA ANTECIPADA

Com efeito, a antecipação da tutela pode ser concedida pelo Juízo que, a requerimento da parte, se convença da verossimilhança da alegação, mediante a existência de prova inequívoca e fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, conforme preceitua o art. 273, inciso I, do CPC.

Neste sentido, conforme descrito no item anterior, os locatários dos imóveis da Endereçoe 10A); Endereçoe 39, realizaram depósito a título de caução dos Contratos de Locação, em conta poupança de responsabilidade da requerida.

Ocorre que, conforme demonstrado, a requerida não possui mais legitimidade para continuar administrando tais valores, já que teve revogada as procurações que lhe foram outorgadas, diante da falta de interesse da requerente em dar continuidade aos serviços de administração dos imóveis, o que evidencia o fumus boni iuris.

Já o periculum in mora passou a existir a partir do momento em que houve a revogação das procurações outorgadas, pois a qualquer momento, os Contratos de Locação poderão ser rescindidos pelos locatários e o valor do depósito terá que ser devolvido, ocasião em que a requerente terá que dispor de tais valores se a administradora requerida não proceder a sua devolução à autora.

Resta, portanto, caracterizada a verossimilhança nos relevantes argumentos trazidos pela autora.

E, como se observa pela descrição feita no item anterior, tratam-se de valores altos e que a requerente pode não dispor no momento em que necessite devolvê-los aos seus inquilinos, o que poderá lhe ocasionar muitos problemas.

Desse modo, a concessão da medida antecipada torna-se a maneira eficaz para evitar ainda maiores prejuízos à requerente.

Presentes, portanto, todos os requisitos da Lei, requer a imediata concessão da tutela antecipada, determinando a devolução imediata dos valores depositados pelos locatários a título de caução dos Contratos de Locação, os quais totalizam o montante de R$ 00.000,00, com a devida correção pela poupança até a sua entrega .

DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, requerer:

a) A concessão da TUTELA ANTECIPADA inaudita altera pars, a fim de que seja determinada a devolução imediata dos valores depositados pelos locatários a título de caução dos Contratos de Locação (art. 38 da Lei nº 8.245/1991), que totalizam o montante de R$ 00.000,00, com a devida correção pela poupança até a sua entrega e o respectivo demonstrativo de atualização;

b) Seja a presente ação julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, para i) ratificar a tutela anteriormente concedida, a fim de determinar a DEVOLUÇÃO dos valores depositados pelos locatários a título de caução dos contratos de locação (art. 38 da Lei nº 8.245/1991) no valor total de R$ 00.000,00, com a devida correção pela poupança até a sua entrega, ii) determinar o RESSARCIMENTO DOS DANOS que a autora suportou para quitar os débitos de IPTU perante a Prefeitura de São Paulo/SP, dos imóveis que eram administrados pela ré, quitados pela requerente (embora os valores já fosse abatidos dos alugueis que a ré repassava à autora), no montante de R$ 00.000,00, devidamente atualizados;

c) A citação da requerida, através dos seus representantes legais, para que, querendo, no prazo legal, ofereça contestação;

d) A condenação da requerida ao pagamento de custas e demais despesas processuais, além de honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor da condenação.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, depoimento pessoal do representante da requerida, testemunhas, perícias, juntada de documentos, expedição de ofícios, entre outros.

O patrono da autora declara sob sua responsabilidade pessoal, que os documentos apresentados por cópia são reproduções fiéis aos originais.

Como cautela, requer a autora que, na remota hipótese de ser reconhecido como devido algum recebimento efetuado em favor da requerida, o que não se espera , sejam os valores já pagos compensados.

Dá a causa o valor de R$ 195.473,62 (cento e noventa e cinco mil, quatrocentos e setenta e três reais e sessenta e dois centavos).

Requer ainda que todas as publicações, notificações e publicações veiculadas pela Imprensa Oficial sejam realizadas em nome dos advogados Nome(00.000 OAB/UF) e Nome(00.000 OAB/UF) , ambos com escritório na EndereçoCEP 00000-000.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

São Paulo, 15 de outubro de 2015.

Nome

00.000 OAB/UF